伴随着今年春节假期的结束，北京市房屋租赁市场结束了自去年9月以来的市场交易淡季。在外地人返京高峰、求学以及来京务工人员需求的推动下，市场交易状况迅速升温，再度进入到成交活跃的租赁旺季。根据我爱我家市场研究中心的统计数据表明： 2010年第一季度的北京住宅租赁市场整体交易状况十分活跃，交易量同比增长了2.85%，全市租金均价为2598元/月?套,同比去年同期的2299元/月?套上涨了13.01%，环比去年第四季度价格增长了2.57%。城八区的租赁成交比重达到了90.62%，其均价达到了2641元/月?套，与去年同期的价格相比上涨了280元/月?套，增幅为11.86%。普通民宅租赁市场租赁成交量及价格均出现一定幅度的上扬，成交量同比去年同期增长3.17%，其租赁价格方面同比去年第一季度上涨了9.04%。高端租赁市场租赁价格出现了持续的下滑，相比去年同期4974元/月?套下跌了1.81%。通过数据显示，第一季度的整体租赁市场中房源的供应数量同比大幅上涨了近8.5%，而客户的数量则上涨了15.37%，市场供需比为1.24：1。

    图表：2010年第一季度北京房屋租赁市场城八区市场月度租金状况

　　我爱我家市场研究中心认为：北京住宅租赁市场交易量的增长主要因为每年的第一季度都是北京房屋租赁市场的第一个成交高峰所致。虽然节前的市场较为冷淡，但随着春节之后大量外地人返京高峰的到来以及新增求学、就业等人群的进京，市场交易状况得以迅速升温，交易量也出现了持续放大。此外，由于每年的第一季度都会同时存在交易淡季和旺季，所以这一时期内的租赁价格处于全年中的相对低点。由此使得部分新增的承租需求和换租的需求都倾向于在这一时间段内进入市场，降低租房成本或增加可选房源的余地。

　　去年以来北京的房地产市场持续火热，成交总量和价格水平均创出新高。同时去年末今年初，国家也针对这一状况适时地调整了房地产交易环节的相关税费以及房地产金融贷款政策。政策的变化和持续上涨的一、二手房交易价格再次令买方客群产生观望状况。房价的持续上涨，使得这部分购买能力较低的购房者或者对政策敏感度较高的购房者选择通过性价比相对较高的租赁方式解决居住问题。另外，二手房买卖市场中部分品质较高的房源也因政策变化而回流至租赁市场观望规避风险，以及CPI转正后通货膨胀的预期也间接带动租赁市场租金的上涨。

    图表：我爱我家租赁价格指数走势图

　　根据我爱我家市场研究中心关于2010年第一季度北京区域二手房市场月度租、售价比数据统计可以得出：本季度的北京市房屋租赁市场（城八区）的租赁均价为2641元/月?套，同时城八区的市场交易量也呈现了较快的增幅。城八区的租赁均价自从去年1季度开始出现了稳步上升的走势，一方面因奥运因素影响的市场租金价格开始回归正常价格区间；另一方面，内城区域的稀缺性以及房地产买卖交易价格的大幅上涨也在一定程度上推动了整体市场租金水平的提升；此外，市场中承租客户的增多以及物价水平的不断提高促使了部分业主调整定价策略。但是根据市场各区域的具体状况来看，宣武丰台等区域的租金价格提升主要与贯穿区域内的轨道交通紧密相关。石景山租金价格的飙升主要因为区域内的社区配套大幅提升，以及区域内房地产交易价格的快速上涨有关。

　　在居室结构上，本季度一居室、三居室、四居室在整个交易结构中的比重都有所上升。而二居室的成交比重则出现了明显下降。在居室价格上，一居、二居、三居室的价格指数都出现不同程度的上涨。四居室出现一定幅度的下跌。自去年以来，三居室为代表的大户型在租赁市场中增速很快，一方面与市场中供应量的增加以及租金价格的走低有很大关系；另一方面，租赁市场中合租热潮的高涨也带动了相对性价比更高的三居室租赁产品的交易。同时，近几年来，由于市场供给的调整，一居室房源在市场中的供应量明显增多，再加上租赁客户对其私密性的喜好，随之带来租赁市场中一居室成交量的快速增长。

    图表：北京住宅租赁市场交易居室成交量比重状况

　　从区域上来看，租赁市场的回暖带动了作为北京租赁市场主体区域的朝阳、海淀和丰台三区呈现出活跃态势，这三大交易区县目前占据市场中75.26%的市场份额。细分各区域而言，办公区域聚集地、学校、医院附近以及轨道交通沿线等区域住宅租赁市场将一直保持较高的活跃程度。由于去年北京地铁四号线的开通、CBD东扩、金融街的西进、第二机场选址的确立以及新南城规划的制定，带动了市场中新的承租热点产生。受益到城市规划建设的影响，朝北板块、四季青以及南苑等区域今年以来租赁市场相对较为活跃，出现了需求量持续上扬的态势。

    随着近几年南城环境、交通条件有明显提升，地铁10号线、5号线以及今年开通的4号线均对南城区域内的市场发展起到了带动作用。再加上南城区域内相对便宜的租金水平，促进了成交量的快速上升。马家堡区域今年在市场中成交量的快速增长就与地铁四号线分流了部分中关村区域承租需求有很大关系。此外，快速公交的沿线也成为了今年北京市租赁市场的一个新热点。作为同时受益于南城区域发展及公交建设提升的旧宫区域在今年租赁成交出现了持续增长。