一季度总结：新政频出难抑楼市飞涨，二手房总成交量同比上涨超25%

　　据北京中原三级市场研究部统计显示与09年一季度北京二手房总成交量为38001套、二手住宅36704套相比，2010年在宏观调控频出的情况下截止28日成交量达到了44058套，其中住宅达到了40969套，一季度有望分别达到47500套、44000套，同比09年已季度上涨幅度将分别达到25%、20%。

　　与09年一季度北京二手房均价不足9300元的交易均价，2010年二手房交易均价稳定在14000左右，均价上涨幅度达到了50%.2010年一季度二手房的平均单套面积从91.62平米持续下滑到88.29平米。依然高于09年一季度的87.25平米。

　　北京中原三级市场研究部分析一季度每月的北京二手房市场成交特点为：

　　1月：成交暴跌、价格停涨。

　　北京中原三级市场研究部统计数据显示：在2010年1月北京二手房市场出现了明显的调整，网签总成交量为14005套，其中住宅仅为12726套，分别下跌了66.4%，67.6%。而单套成交面积更是从12月的96平米下跌到了91.6平米下跌了4.4平米。而成交均价则出现了2.9%的下跌。因为成交价格及平均成交面积的下调，导致了在1月份单套二手房的平均总价下调了7.4%。日均住宅套数更是明显的从1267套下跌到了411套，09年3月来成交量首次跌下2万套。而全款比例则出现明显的回升，从12月的不足3成上涨到1月份的36.5%

　　2月：仅9118套，2010年2月成交量创09年2月来最低点，买卖双方观望加剧

　　2月最后一天恰逢虎年元宵节，热闹的烟花和灯会吸引了所有的眼光，在经历了成交量暴涨的09年，2010年已经过去2个月，这两个月北京二手房市场的总成交量仅为23123套，仅相当于09年12月一个月成交量的55%。从09年1月7749套、2月的9741套以后，北京二手房成交量连续11月超过1万套。这一纪录在虎年的第一个月被终止。

　　虽然总成交量9118套相比1月14005套下跌了34.9%，但是因为2月份天数少的特殊性，日均成交量为407套，仅比1月411套下跌了1%，这还是受到了春节的影响。特别是在春节以后市场已经明显回暖，新增需求及看房量、成交量都有明显回升。

　　3月：政策未触及市场炒作根本，楼市迅速回暖，二手房再次过两万套，价格突破记录

　　09年3月突然到来的楼市爆发出乎所有人的预料，这也使得今年的3月受到了很多人的关注，是延续1-2月的颓势还是走出类似09年的行情，在两会以后疯狂的市场终于明显确认市场已经走出颓势。据北京房地产交易管理网数据显示：22、23、24日连续3日二手房突破1200套，二手房住宅更是年内首次连续3日突破1000套。楼市的火爆程度已经超过09年同期，两会并没有影响市场走势。

　　北京中原三级市场研究部根据建委数据统计显示，截止28日，北京二手房总成交量已经达到了20935套，全月继09年12月后再一次突破2万套。当前北京市二手房均价在14650元/平米左右，相比2月底的13460元每平米上涨幅度达到了8.8%。以3月15日拍卖出的地王区域：望京、亦庄等领涨全北京二手房成交价突破历史最高点。

　　一季度北京二手房市场三大特点：

　　1：政策频出，难抑地王拉动

　　2010年的一季度与09年的一季度相比，政策更多，而且大部分为楼市利空政策。除为涉及修改09年的贷款优惠政策外。包括营业税、土地交易、二套房政策等系列优惠政策都在2010年一季度取消。但是随着两会以后第一天的超级地王日，市场观望情绪基本解除。望京一号地接近3万的地价不仅拉动了区域二手房市场成交快速上涨更使得全北京市场开始回暖。

　　2：投资性需求依然成为市场需求主体。

　　北京中原三级市场研究部统计数据显示：与09年四季度恐慌性需求占据市场需求3成以上不同的是，在一季度，购房主要用来投资保值或自住兼投资的达到了55%。现在的市场需求依然非常明显的为了投资性需求占据主体的市场。政策并为触及楼市调控的根本，难以抑制价量飞涨。

　　3：政策影响，中小户型率先回暖

　　北京中原三级市场研究部统计数据显示：在一季度从9.62平米到90.62平米到88.29平米，二手房单套面积逐渐下降。09年，北京二手房成交量已经达到了恐怖的278120套，这一数据已经超过了06-08年总和237020套17%。09年来的楼市成交高峰非常惊人，这一成交量更是08年71500套的3.9倍。1-2月不可避免的出现了因为营业税等政策导致的市场观望，但是因为目前动摇房价高涨的根本原因并未改变，这使得很快市场大量的需求逐渐从中小户型开始回暖，在二季度市场有望继续回暖。

　　北京中原三级市场研究部认为出现一季度在3月开始二手房量价双涨，回暖明显，而商品房出现量跌价稳的主要原因有几点：

　　一是：地王的刺激， 继3月15日一天卖出6块地，土地出让金高达143.5亿元之后，17日本市土地出让金再获大丰收当天，7块挂牌出让的土地共获得土地出让金76.25亿元，招标的两块望京商业金融用地流标。本周的土地出让收入超过220亿元.而09年全年土地总仅成交928亿。望京、东升乡、亦庄等几块地王的出现，使得本来就资金宽裕的投资者减少了对政策的担忧，继续入市。

　　二是：政策并未明显的影响购房者对房价上涨的预期。楼市的高利润，土地市场炒作的低风险，有可能让地价超过房价成常态，这种高地价必然会传导到商品房市场，短期内区域房价可能继续升高。稳定房价的期望短期很难实现。

　　目前国家对房地产市场的调控仍未触及到行业根本的发展理念。发展房地产业的根本目标是为了满足人民的居住需求，其次才是投资，这就涉及住房制度的改革，如果不改革，恐怕调控难以解决房地产市场存在的根本问题。

　　三是：商品房高价且房源少，目前北京商品房存量房源仅有88110套，相比去年同期的135690少4万余套。而且商品房的均价已经突破2万，使得大部分购房者只能选择二手房。二手房的明显回暖也成为趋势。据北京中原三级市场研究部统计数据显示在4月预计开盘的40个项目中开盘均价已经达到了24150元每平米，相比3月已经开盘的项目21130元/平方米继续上涨14.3%。五环内继续突破3万元，房价继续暴涨。

　　北京中原三级市场研究部认为北京十一条出台以后，市场在3月份很可能出现小阳春原因有以下几点：

　　首先：政策并未恶劣，十一条全部为年前已经实施的政策，对于市场已经消化了近2个月。很多需求已经开始入市。从市场成交可以看出，在11条政策出台以后的5天，北京二手房住宅成交量达到了2246套，日均449套相比之前的394套，上涨了14%。

　　其次：房源不会增加，对于二手房市场来说，2010年前2月成交量依然突破2万套，大部分房源依然被消化。而商品房市场更将因为以后土地供应仅50%可建商品房，将可能使得北京出现双轨制，从香港等市场可以发现，商品房的价格将会非常高。

　　第三：大户型及非普通住宅可能降价，对于现在的市场及营业税政策来说，9成以上的房源为了能够享受按照全额缴纳1%的个税而选择全额缴纳营业税。而且限外令的回复也将使得市场出现高端需求减少的现象，大户型及非普通住宅一定幅度的降价将会吸引很多改善性需求入市。

　　第四：投资手段依然匮乏，通货膨胀明显。2010年的经济已经明显的出现通货膨胀的苗条，虽然不会影响太大，但是对于很多投资者来说，房产依然是比较好的选择。而且成交量相比去年的减少也使得投资者能够以比较合理的价格接盘。

　　第五：09年踏空行情的人再次入市。对于很多人来说，09年最后悔的事情是没有在年初买房，而现在政策已经基本出尽。是以必然出现抄底者超过09年初的情况。

　　2010年二季度预测：

　　一：二季度预测：

　　1：影响二季度走势的要素分析：A:政策分析、B:供需比、C:投资取向

　　A:政策分析：政策面存在继续收紧可能

　　北京中原三级市场研究部认为从一季度已经出现的政策调整可以看出，所有政策并没有出现预想的结果。在3月下半月非常明显的出现了难以抑制的价量飞涨。商品房均价更是全部突破历史记录。在两会期间频繁提及的稳定价格的预期在现行政策下难以出现。是以预计政策面很可能继续出台更严厉的政策。

　　最有可能出台政策有以下几点：

　　1：二手房交易个税全部按照交易差额的20%收取，这一政策意见在济南实施。

　　2：高端房产交易收取暴利税，在重庆等地已经酝酿

　　3：提高利率。

　　4：首套房利率提高到85折。

　　5：加大政策性住房的供应比例。

　　目前国家对房地产市场的调控仍未触及到行业根本的发展理念。发展房地产业的根本目标是为了满足人民的居住需求，其次才是投资，这就涉及住房制度的改革，如果不改革，恐怕调控难以解决房地产市场存在的根本问题。

　　B:供需比

　　供需比继续维持高位

　　据北京房地产交易管理网数据显示：在3月29日北京二手房可售房源为25601套。而需求调查显示，目前在北京二手房市场累积未变现的需求已经达7.4万。代表楼市发展趋势的供需比，目前依然高达1：2.7。

　　C:投资取向

　　房地产市场：土地、商品房、二手房成交量、成交均价均突破历史最高：

　　据北京中原三级市场研究部统计数据显示在3月最后一周北京共开盘项目达到了12个，开盘均价已经达到了23560元/平米。相比较3月前3周北京共开盘17个均价为21130元/平方米，本周开盘量及开盘价均有大幅度上涨，开盘均价上涨了11.5%。在本周开盘的12个项目中5环外项目达到了7个，均价已经达到了18900元每平米。相比3月前三周的16580元每平米上涨幅度达到了14%，超过全市的涨幅。

　　土地市场：3月15日一天卖出6块地，土地出让金高达143.5亿元之后，17日本市土地出让金再获大丰收当天，7块挂牌出让的土地共获得土地出让金76.25亿元，招标的两块望京商业金融用地流标。本周的土地出让收入超过220亿元.而09年全年土地总仅成交928亿。望京、东升乡、亦庄等几块地王的出现，使得本来就资金宽裕的投资者减少了对政策的担忧，继续入市。

　　分析了影响四季度市场走势的因素后。可以基本得出对于四季度的判断：

　　1：二手房成交量有望超过7万套

　　二季度楼市如无影响比较大的政策影响，将继续3月市场回暖的走势。而且因为商品房难以形成大规模的供应，市场成交量将集中在二手房市场。

　　2：成交均价依然会缓慢上涨

　　没有政策的有力打压，以稳为主的政策难抑房价继续攀升，二季度二手房的价格依然将维持每月2-3%的上涨幅度。

　　3：市场成交热点有向远郊区扩延之势

　　市场主要的涨幅已经开始集中在远郊区。房山、门头沟、密云、怀柔、顺义、延庆、平谷这些远郊区的成交涨幅已经明显的全部领先于全市平均。顺着年底亦庄线、房山线等城铁的开通，在二季度这些区域二手房市场将明显上涨。

　　从06年的主导需求转移到3环外，到07年的转移到4环外，08年因为市场萎缩，刚性需求基本未入市，所以出现了城区房产市场消费的回归，今年又出现了房产消费热点转移出5环。