最近，国家税务总局下发《关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》（以下简称《通知》），明确了对个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题。

　　《通知》明确规定，转租房屋所支付的租金允许在个人所得税前扣除。同时，为便于管理和堵塞漏洞，要求纳税人必须提交房屋租赁合同和支付租金的合法凭据，否则，不允许扣除租金。

    此外，为便于政策衔接，对财产租赁所得个人所得税前扣除税费的扣除次序问题也重新进行了明确，即：在计算财产租赁所得个人所得税时，应首先扣除财产租赁过程中缴纳的税费；其次扣除个人向出租方支付租金；第三扣除由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用；最后减除税法规定的费用扣除标准，即经上述减除后，如果余额不足4000元，则减去800元，如果余额超过4000元，则减去20%。

　　国家税务总局的这项规定不仅规范了税收政策，减轻了个人承租房屋再行转租的税负，同时规范了税收管理，有利于减少税收流失。这一政策在一定程度上将规范租赁市场，减少群租房的比例。

　　10月来北京群租房比例占市场总成交比例达8.5%

　　与今年来北京二手房总成交量已达23万套，成交均价更是从8900上涨到13110，上涨幅度达47.3%相比，北京租赁市场均价则依然在2210元，这一均价甚至低于08年的2300元左右。

　　09年的北京租赁市场出现了一个非常明显的变化，大街小巷张贴的出租小广告中由原来的一居室、两居室变成了单身公寓或者单身房。而这类房源大部分根本不是单套房源，实际是将一套房源经过改装变成多套所谓的单间。这一情况的出现明显影响了北京的房屋租赁市场。这样1套群租房可以满足5人以上的租赁需求。群租成交比例达到了7.5%，10月来这一比例首次突破了7%，比去年同期急增200%以上。比上半年的7%左右上涨超过2个百分点。

　　从流动人口数据显示的情况来看，北京市的流动人口总量为510万人，在这样大的市场需求下，“群租”现象势必愈演愈烈。美联物业市场研究部总监张大伟介绍目前市场群租房从房源来源主要为：

　　买卖市场难卖的大户型：目前北京二手房买卖市场虽然非常火热，但是超过140平方米的大户型则因为总价的原因成交量非常少，而这类房源则是合租市场的抢手货，面积越大越容易分隔，这样相对的租金也要便宜。

　　经济适用房：经济适用房一般位置比较差，所以以前的出租率比较低，但是随着交通的改善，及经济适用房面积一般都比较大，也成了群租市场的主要房源来源

　　小中介及二房东：目前城区市场上群租房90%以上为小中介公司或者二房东从房主手中承租下房源，然后将房屋分隔出租获利。一般来说这类房源以3居室为多。这类房屋最少可以分隔成5间。这样以套3000元月租的房屋。以单间1000出租能获利2000以上。

　　从区域上分主要集中在：海淀等高校密集区域：回龙观、通州等交通方便的城铁沿线：

　　群租现象分为3种形式：一是将客厅、房间、厨房，甚至阳台分割成若干小间，按间分租；二是在房间内布置多张床位，按床位出租；三是出租给单位作为集体宿舍，房东不直接进行分割。在往年北京的群租市场主要集中在海淀等高校集中地区，消费群主要为考研及少数毕业生。而今年这一现象明显出现了扩大化，甚至影响了正常的买卖及租赁市场。美联物业市场研究部总监张大伟群租比例在年底继续攀升的主要原因有以下3点：

　　首先：高房价使得大量低收入人群无力购房，特别是10月下半月开始房价上涨迅速，仅11月北京二手房均价上涨幅度就接近10%。

　　其次：今年北京的冬天冷的早，使得很多原来居住在平房的租赁户转租到了价格相对便宜，暖气条件比较好的群租房中。

　　第三：买卖市场的成交使得中小户型房源紧张，今年北京二手房市场成交量已经突破23万套，相当于06-08年三年总和。而其中很多为原来的租赁市场房源，，而目前租赁市场上大部分为大户型房源，租赁客户无力独立承担，二房东或者小中介从房主手中租赁大户型，再投入分租市场获利。

　　同时美联物业市场研究部总监张大伟认为，增加转租个人所得税有利于一定程度上控制群租房及二房东获利的情况。有利于规范租赁市场。举例来说原来一套回龙观的三居室，二房东以3000元从房主手中租得，隔成6间分别以每间1000元出租。原来无任何税费，每月赚取3000元，而实行这一税以后，他需要交纳所得3000元的（3000-800）*20%=440元。但同时张大伟认为，这一政策主要的影响需要看实际执行的力度。

　　特许权使用费所得，财产租赁所得（每次收入不超过4000元）的个人所得税税额=（每次所得收入－800）×20%特许权使用费所得，财产租赁所得（每次收入超过4000元）的个人所得税税额=[每次所得收入×（1－20%）]×20%